Factores que impulsan la construcción de sótanos en Guatemala frente a parqueos elevados

En Guatemala, la construcción de sótanos para parqueos está creciendo notablemente en comparación con la edificación de parqueos elevados. Este fenómeno responde a un entramado de regulaciones técnicas y normativas urbanísticas que limitan la altura de las construcciones en ciertas zonas, principalmente en áreas próximas al Aeropuerto Internacional La Aurora (AILA) en la Ciudad de Guatemala.

Límites de altura y su impacto en el desarrollo inmobiliario

La Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC) estableció parámetros para la altura máxima de edificaciones en zonas cercanas al aeropuerto, especialmente en la zona 11 capitalina. Aunque en 2020 se aprobó una resolución (RES-DS-84-2020) que aumentaba el límite máximo de construcción a 1,621 metros sobre el nivel del mar (msnm),esta fue derogada y se retomó el límite internacionalmente aceptado de 1,551 msnm.

Esta decisión se fundamentó en la falta de sustento técnico para la ampliación, y en la necesidad de preservar las condiciones de seguridad aérea. Un estudio técnico actualizado está en desarrollo para evaluar la normativa definitiva. Mientras tanto, las restricciones vigentes reducen la capacidad para construir en altura, generando un efecto directo en los proyectos inmobiliarios.

Implicaciones para el diseño y la construcción

La limitación en altura obliga a los desarrolladores a buscar alternativas para satisfacer la demanda de parqueos vehiculares sin afectar la edificabilidad permitida. La solución más común ha sido la construcción de sótanos, espacios subterráneos para estacionamiento, en lugar de estructuras elevadas.

Este fenómeno fue expuesto durante el panel “Excavaciones urbanas: protección de propiedades vecinas y gestión de riesgos”, organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADIG). Un miembro de la junta directiva de la Asociación Guatemalteca de Ingenieros en Estructuras y Sismología (AGIES) explicó que la necesidad de parqueos provoca que los desarrolladores opten por excavar cada vez más profundo.

En otros países, donde las regulaciones permiten contar los sótanos fuera del cálculo de metro cuadrado constructivo sobre tierra, esta dependencia puede ser menor. Sin embargo, en Guatemala, la combinación de normativas y condiciones locales obliga a diseñar con sótanos profundos.

Factores técnicos y geotécnicos

El tipo de suelo y el nivel freático influyen considerablemente en la viabilidad de excavaciones profundas. Por ejemplo, en ciudades como Panamá, la presencia de arena y un nivel freático muy superficial dificultan las excavaciones profundas, motivando la construcción de parqueos elevados. En contraste, en Guatemala, las condiciones del suelo permiten técnicas de excavación que facilitan la construcción de sótanos, aunque con costos y riesgos asociados.

Además, la construcción de parqueos sobre el nivel del suelo representa una pérdida de área útil para los espacios rentables del proyecto, debido a que en Guatemala los metros cuadrados construidos sobre el nivel de piso cuentan para los límites de edificabilidad.

Normativas municipales y su influencia

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la Municipalidad de Guatemala dicta las reglas para la edificabilidad según la zonificación. En zonas catalogadas como G3, G4 y G5, que están destinadas para edificios altos, se permite construir varias veces el área del terreno, con un máximo que puede llegar hasta seis veces el área del lote, o incluso hasta nueve veces con incentivos.

Estos metros cuadrados se contabilizan solamente a partir del nivel de piso hacia arriba. Esto incentiva a los desarrolladores a construir hacia abajo para parqueos y servicios, preservando la capacidad rentable del edificio.

Recientemente, la municipalidad permitió que ciertos parqueos ubicados fuera del nivel de calle no se contabilicen dentro del límite de edificabilidad, lo que abre la posibilidad de trasladar parqueos a niveles superiores sin afectar el área rentable.

Comparación internacional y particularidades locales

En ciudades costeras como Miami, las características del suelo limitan la excavación profunda, por lo que los parqueos se construyen en estructuras elevadas. Sin embargo, en Guatemala, además de las condiciones del suelo favorables para excavación, la cercanía al aeropuerto impone restricciones de altura que dificultan la construcción vertical de parqueos.

Estas restricciones forman un sistema interrelacionado que complica la planificación urbana, ya que no solo depende de la municipalidad, sino también de la DGAC y otras entidades que regulan la seguridad aérea y la infraestructura.

Desafíos y posibles alternativas

Una alternativa para reducir la profundidad de las excavaciones sería elevar parte de la construcción, incluyendo parqueos, pero esta opción se ve limitada por las normas de altura vigentes. Esto implica que los desarrolladores deben equilibrar entre cumplir con las restricciones y maximizar la funcionalidad y rentabilidad de los proyectos.

En resumen, la construcción de sótanos en Guatemala responde a una compleja interacción entre normativas aéreas, municipales y condiciones técnicas del suelo, que condicionan el diseño y la planificación de la infraestructura urbana. Esta realidad plantea retos para el desarrollo inmobiliario y la ordenación del territorio, que requieren soluciones integrales y actualizadas para optimizar el uso del espacio en la ciudad.