Análisis de las opciones para adquirir vivienda en El Salvador: heredar, ahorrar o solicitar un préstamo

La adquisición de vivienda propia en El Salvador continúa siendo un desafío para la mayoría de la población, especialmente para quienes se encuentran en los estratos socioeconómicos medios y bajos. Recientemente, la ministra de Vivienda planteó tres caminos para lograr este objetivo: heredar, ahorrar durante 20 años o solicitar un préstamo hipotecario. Este análisis profundiza en cada una de estas opciones, evaluando su factibilidad en el contexto socioeconómico nacional.

La herencia como medio para obtener vivienda

Históricamente, la posibilidad de heredar propiedades ha estado asociada a generaciones específicas, principalmente a los baby boomers, quienes en su mayoría pudieron consolidar un patrimonio que posteriormente transmitieron a sus descendientes. Durante la primera mitad del siglo XX, grupos familiares vinculados a la agricultura y a las primeras etapas de industrialización lograron acumular capital suficiente para dejar un legado inmobiliario.

En ese entonces, la economía salvadoreña giraba en torno a la producción agrícola —añil, cacao y bálsamo en la época colonial, y café, algodón y azúcar durante los últimos 150 años— lo que permitió que ciertos sectores acumularan excedentes para iniciar la industrialización y fortalecer su patrimonio.

Actualmente, la concentración de riqueza en El Salvador es notablemente alta y restringida a un pequeño segmento de la población. Se estima que alrededor de 160 personas representan el 0.0027% de la población con mayor riqueza, mientras que aproximadamente 100 mil familias, equivalentes al 6.67% de la población, constituyen la clase alta. Para este grupo privilegiado, el artículo 119 de la Constitución, que establece el derecho a la vivienda, se cumple con relativa facilidad.

Sin embargo, para la mayoría de los salvadoreños, la herencia como vía para obtener vivienda propia no es una alternativa realista ni accesible, un factor que debe considerarse en las políticas públicas de vivienda.

Ahorrar durante dos décadas para comprar vivienda

Para quienes no cuentan con un patrimonio heredado, la opción de ahorrar para comprar una vivienda se enfrenta a múltiples obstáculos. En las zonas rurales del país, donde los terrenos son más accesibles, el costo de un terreno puede rondar los $8,000, mientras que una construcción sencilla puede elevar el precio total a aproximadamente $25,000.

Considerando una tasa moderada de plusvalía anual del 6%, en un período de 20 años el valor de la propiedad podría incrementarse hasta entre $75,000 y $80,000. Para un salvadoreño promedio, que percibe entre $400 y $500 mensuales —lo que representa al 80% de la población—, ahorrar la cantidad necesaria para alcanzar ese monto resulta prácticamente inviable.

Para alcanzar un objetivo de $80,000 en 20 años, un ahorro constante requeriría $244 mensuales en una cuenta bancaria con intereses o unos $334 sin considerar rendimientos. Esto implica destinar una cantidad cercana al 50% de los ingresos mensuales, sin cubrir otros gastos esenciales como alimentación, salud, transporte, vestuario, servicios básicos y esparcimiento.

Además, la ministra de Vivienda no ha detallado si su propuesta considera estos factores, que afectan a aproximadamente 4.8 millones de salvadoreños. Una posible solución para mejorar esta situación sería un aumento significativo en el salario mínimo, que actualmente está por debajo de los $500 en muchas actividades económicas, para acercarse a los $1,000 mensuales y facilitar el ahorro para vivienda.

Préstamo hipotecario: una opción con limitaciones

Los préstamos hipotecarios representan otra vía para la adquisición de vivienda, especialmente para inmuebles ubicados en zonas rurales alejadas de los centros urbanos. En estos casos, una vivienda de $25,000 podría implicar una cuota mensual de aproximadamente $152.

Si consideramos que una pareja sin hijos o una familia con dos ingresos mínimos podría reunir hasta $900 mensuales, esta cuota es potencialmente asequible. Sin embargo, la ubicación geográfica de las viviendas accesibles complica esta alternativa.

Las casas más económicas suelen estar a largas distancias de los centros de empleo, con tiempos de traslado de hasta seis horas diarias en transporte público. Esto implica que durante los años en que se paga el préstamo (por ejemplo, 20 años),se podrían dedicar tres horas diarias a desplazamientos, lo que afecta la calidad de vida y la productividad laboral.

Además, el costo del tiempo invertido en el traslado equivale a una pérdida económica significativa. Considerando que la hora laboral promedio en El Salvador se valora en $1.88, un viaje mensual de 100 horas representa $188, sumado a los gastos en pasajes, gasolina, salud y descanso. Estos costos podrían ser comparables al costo de rentar una vivienda en áreas urbanas y céntricas.

Perspectivas y soluciones para la accesibilidad a la vivienda

En este contexto, resulta cuestionable que se sostenga la idea de que el mercado inmobiliario no puede ser intervenido para hacer la vivienda accesible, especialmente cuando existen exenciones fiscales significativas para grandes proyectos de construcción.

Una alternativa viable para enfrentar el déficit habitacional es el desarrollo de vivienda social, con cuotas que se aproximen al costo del alquiler habitual, pero con plazos extendidos, incluso hasta 100 años. Este modelo podría facilitar el acceso progresivo a la propiedad, evitando que las familias dediquen gran parte de sus ingresos al pago de alquileres o viajes prolongados.

Es fundamental que las políticas públicas incluyan estudios técnicos, financieros y sociológicos que permitan diseñar soluciones ajustadas a la realidad nacional, que beneficien a la mayoría de los salvadoreños y no solo a un reducido sector privilegiado.

En conclusión, aunque las opciones de heredar, ahorrar o solicitar un préstamo son válidas en teoría, su aplicación práctica en El Salvador enfrenta importantes barreras económicas y sociales que deben ser atendidas con políticas integrales y realistas para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna.