Disminuye porcentaje de hogares con vivienda propia en El Salvador según encuesta 2025

El porcentaje de hogares en El Salvador que poseen vivienda propia, ya sea de forma total o mediante pagos a plazos, disminuyó durante el año 2025 en comparación con los datos del año anterior, según la más reciente Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) elaborada por el Gobierno.

En 2024, el censo reportó un total de 2,006,110 hogares a nivel nacional, de los cuales 1,104,539 tenían la vivienda registrada a su nombre como propietarios totales y 87,777 eran propietarios que estaban pagando la vivienda a plazos. Estos datos representaron un 59.4 % del total de hogares.

Sin embargo, para 2025, el total de hogares aumentó a 2,043,222, pero la cantidad de propietarios que pagaban la vivienda a plazos disminuyó a 85,248 hogares. Mientras tanto, el número de propietarios totales creció a 1,129,625. Aun así, la suma total de hogares con vivienda propia descendió al 55.28 % del total nacional.

Distribución urbana y rural de la propiedad

La encuesta también destaca que del total de hogares con propiedad total en 2025, el 52.8 % corresponde a áreas urbanas y el 59.4 % a zonas rurales, evidenciando una mayor proporción de vivienda propia en el área rural.

Disminución en hogares en alquiler

En cuanto a la modalidad de alquiler, la EHPM muestra también una reducción en el número y porcentaje de hogares que habitan viviendas arrendadas. En 2024, se registraron 240,022 hogares inquilinos, que representaban el 11.96 % del total. La encuesta de 2025 indica una disminución en esta cifra, aunque sin especificar el número exacto.

Análisis de expertos sobre la dinámica habitacional

El arquitecto y maestro en planificación urbana, investigador de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA),ha señalado que históricamente en El Salvador más de la mitad de los hogares se declaran propietarios. Según datos oficiales, la tendencia entre 2007 y 2024 ha sido hacia una disminución en el porcentaje de viviendas en propiedad, con un ligero aumento en viviendas en alquiler.

Este fenómeno podría explicarse por dificultades en el acceso al financiamiento para la adquisición de vivienda, así como por un incremento en la construcción de unidades habitacionales destinadas específicamente para alquiler. Además, se observa una oferta limitada de vivienda nueva para compra en ciertas zonas y la subdivisión de viviendas existentes en espacios más pequeños para arrendamiento, conocido como modalidad tipo "pupilos".

Propiedad en terrenos privados y públicos

El informe también detalla que la propiedad de viviendas en terrenos privados disminuyó de 101,651 hogares en 2024 a 76,601 en 2025, mientras que la propiedad en terrenos públicos aumentó de 45,049 a 54,179 hogares en el mismo período. Asimismo, el número de hogares considerados colonos disminuyó de 11,213 a 9,904, mientras que aquellos con residencia en calidad de guardianes de vivienda aumentaron de 10,334 a 12,966.

Indicadores económicos y mercado inmobiliario

El economista Otto Rodríguez ha destacado que estas cifras deben analizarse en conjunto con otros indicadores económicos para comprender la dinámica del mercado inmobiliario en El Salvador. Por ejemplo, el aumento en propietarios totales puede estar vinculado a hogares que finalizaron el pago de viviendas adquiridas a plazos o a la influencia de la diáspora salvadoreña, que ha incrementado la adquisición de propiedades al contado en el país.

Sin embargo, también existen factores que afectan negativamente, como los despidos masivos en el sector público, que en 2025 afectaron a más de 22,000 empleados, según reportes del Movimiento de Trabajadores Despedidos (MTD).

Adicionalmente, el informe de la Asociación Bancaria Salvadoreña (Abansa) indica que en 2025 se otorgaron créditos para vivienda por un monto de $2,979 millones, lo que representa un crecimiento del 4.7 % respecto al año anterior, con un incremento de $134.3 millones en financiamiento.

Condiciones de vivienda y hacinamiento

La calidad de la vivienda también es un aspecto relevante. La tasa de hacinamiento, definida como el porcentaje de hogares que viven con tres o más personas por dormitorio, fue del 31 % en 2025, cifra que refleja retos persistentes en materia habitacional.

Factores que influyen en el mercado inmobiliario

Entre otros factores que han impactado el mercado inmobiliario se encuentra una mayor sensación de seguridad derivada del régimen de excepción vigente, lo que ha incentivado la comercialización de viviendas.

El Centro Nacional de Registros reportó 104,675 trámites de compraventa de inmuebles al cierre de 2025, una cifra ligeramente superior a los 104,484 registrados en 2024. Además, se reportaron 114,588 trámites relacionados con ubicación catastral, reflejando actividad en el sector.

Limitaciones económicas y perspectivas

Es importante considerar que el ingreso promedio por hogar en El Salvador es de aproximadamente $763 mensuales, lo que limita el tipo de vivienda que puede adquirirse o rentarse para la mayoría de la población. Solo el 26.1 % de los hogares recibe remesas, las cuales pueden mejorar la capacidad de compra en algunos casos.

Queda pendiente una evaluación más detallada sobre cuántas propiedades han sido adquiridas por salvadoreños residentes en el exterior o sus familiares, lo cual podría explicar parte del crecimiento en propietarios totales.

Conclusiones

La encuesta de hogares de 2025 refleja una reducción en el porcentaje de viviendas propias en El Salvador, con dinámicas complejas que involucran factores económicos, sociales y del mercado inmobiliario. Mientras crece la cantidad de propietarios totales, disminuyen los pagos a plazos y el alquiler, mostrando un mercado en transición.

Estos datos evidencian la necesidad de políticas públicas que faciliten el acceso a vivienda digna y asequible, así como un monitoreo constante de las condiciones económicas que impactan a los hogares salvadoreños.