El Salvador duplica hogares en apartamentos: un cambio en la vivienda urbana

El número de hogares que habitan en apartamentos en El Salvador experimentó un notable incremento durante el último año, según los datos recientes de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) 2025, elaborada por la Oficina Nacional de Estadísticas y Censos (ONEC). Esta cifra se duplicó en comparación con 2024, evidenciando un cambio significativo en las tendencias habitacionales del país.

De acuerdo con la EHPM, en 2024 había 8,891 hogares que residían en apartamentos, de los cuales el 66.48 % (5,911 hogares) eran inquilinos. Para 2025, este número aumentó a 20,618 hogares, con un porcentaje de inquilinos que descendió al 49.5 %. Esta variación refleja tanto un crecimiento en la oferta de apartamentos como una diversificación en las modalidades de ocupación.

Expansión de proyectos habitacionales verticales en el Área Metropolitana de San Salvador

El crecimiento en el número de hogares en apartamentos coincide con el auge de proyectos de construcción de torres de apartamentos en el país, especialmente en el Área Metropolitana de San Salvador. Según la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO),más del 50 % de los más de 120 proyectos constructivos en ejecución durante 2024 correspondían a desarrollos habitacionales verticales.

Para finales de 2024, se reportaban más de 40 edificios de apartamentos en construcción en esta zona urbana, un fenómeno atribuido por CASALCO a un cambio cultural en las preferencias habitacionales de los salvadoreños. La proximidad al lugar de trabajo y a actividades familiares en la capital son factores determinantes que impulsan esta tendencia hacia la vida vertical.

Modalidades de propiedad y ocupación

La encuesta también detalla las formas de tenencia en apartamentos. De los hogares que habitan en este tipo de viviendas en 2025, 3,001 (14.56 %) son propietarios que están pagando el inmueble a plazos, mientras que 5,212 (25.28 %) poseen el apartamento de forma plena. En comparación, en 2024, solo 924 hogares (10 %) pagaban a plazos y 1,444 (16.2 %) eran propietarios totales.

Además, la EHPM registra un incremento en el número de ocupantes gratuitos en apartamentos, pasando de 612 en 2024 a 2,051 en 2025. Esto sugiere una mayor variedad en las formas de ocupación, incluyendo posibles arrendamientos informales o usos temporales.

Contexto general y retos del parque habitacional

A pesar de este crecimiento acelerado, los apartamentos aún representan una proporción pequeña dentro del total del parque habitacional en El Salvador, que asciende a cerca de dos millones de unidades. Así lo indicó un especialista en planificación urbana y académico universitario, quien subrayó la necesidad de profundizar en el análisis sobre el uso real de estos apartamentos.

Entre las preguntas que requieren respuesta se encuentran cuántos apartamentos están ocupados por propietarios o inquilinos, cuántos funcionan como viviendas de alquiler a corto plazo, y cuántos permanecen desocupados. Este último punto es relevante ante la creciente popularidad de plataformas de renta turística, como Airbnb, que han encontrado un nicho en El Salvador debido al auge del turismo.

Impacto del turismo y la inversión inmobiliaria

El fenómeno de la renta de apartamentos para turismo ha incentivado a muchas empresas constructoras a promover estos inmuebles también como inversiones, con la finalidad de destinarlos a alquileres de corta duración. Esta modalidad ha impactado la dinámica del mercado inmobiliario y la disponibilidad de viviendas para residentes permanentes.

Según datos del Censo de Población 2024, en El Salvador existen 35,180 apartamentos, de los cuales 26,544 (75.4 %) están ubicados en San Salvador, consolidando a la capital como el epicentro de esta transformación habitacional.

Perspectivas futuras y planificación urbana

El auge de la vivienda vertical en El Salvador plantea importantes desafíos y oportunidades para la planificación urbana y el desarrollo sostenible. La concentración de población en áreas metropolitanas requiere una adecuada infraestructura y servicios que acompañen esta tendencia.

Asimismo, la diversificación en la tenencia y ocupación de apartamentos implica la necesidad de políticas públicas que regulen el mercado inmobiliario y protejan los derechos de los inquilinos y propietarios. La recopilación de datos detallados y actualizados es fundamental para diseñar estrategias que respondan a las nuevas realidades habitacionales.

En síntesis, la duplicación del número de hogares que viven en apartamentos refleja una transformación en las preferencias y necesidades de vivienda en El Salvador, impulsada por factores culturales, económicos y urbanos. Este fenómeno continuará moldeando el paisaje residencial del país en los próximos años.