El Salvador registra los precios de vivienda más altos en América Latina y enfrenta retos estructurales

El mercado inmobiliario en El Salvador exhibe precios de vivienda y alquiler que superan a los de otras capitales y países de América Latina, según revela la segunda edición del Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe 2025. Este informe, presentado recientemente por el Banco de Desarrollo de América Latina (CAF) y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, destaca que el país registra los valores más elevados en la región, tanto para compra como para arrendamiento de inmuebles residenciales.

Precios de vivienda en El Salvador: un análisis comparativo

En 2024, el precio mediano de una vivienda a nivel nacional en El Salvador fue de $265,500. Esta cifra representa el valor medio entre un conjunto de precios ordenados, lo que indica un mercado inmobiliario con costos superiores a los observados en países vecinos y capitales regionales.

En las zonas urbanas, el precio mediano de venta asciende a $379,860, mientras que en San Salvador, la ciudad más poblada del país, alcanza $542,300. Estos valores contrastan notablemente con los de otras capitales latinoamericanas. Por ejemplo, la vivienda en Ciudad de México tiene un precio mediano de $159,057, en Ciudad de Panamá $178,752, en Buenos Aires $206,394 y en Tegucigalpa $155,246.

Asimismo, comparado con los precios nacionales de varios países, El Salvador supera ampliamente a Colombia ($51,454),Paraguay ($132,356),Perú ($145,653) y Ecuador ($52,500).

Alquileres: los más altos en la región

El informe también señala que los precios de alquiler en El Salvador son los más elevados de América Latina. El alquiler mensual mediano a nivel nacional y urbano es de $1,578, mientras que en San Salvador se eleva a $1,875. En comparación, en Santo Domingo el alquiler mensual es de $1,040, y en otros países analizados, como Argentina ($517),Brasil ($432),Chile ($317),Colombia ($208),Paraguay ($595),República Dominicana ($570) y Uruguay ($489),los precios se mantienen por debajo de los $1,000.

Déficit habitacional y condiciones socioeconómicas

El Salvador enfrenta un importante déficit de vivienda, tanto cuantitativo como cualitativo. En la zona urbana, se requieren 24,187 unidades adicionales para cubrir la brecha entre la demanda y la oferta actual. En cuanto a la calidad, alrededor de 1,040,044 viviendas existentes necesitan mejoras significativas, como acceso a servicios básicos.

Este panorama se agrava por la alta informalidad laboral, que alcanza el 68.5 % del sector laboral, y el hecho de que el 80 % de los cotizantes percibe ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, limitando su capacidad de acceso a vivienda adecuada.

El Ministerio de Vivienda estipula que los proyectos de vivienda social están dirigidos a personas cuyos ingresos oscilan entre uno y cuatro salarios mínimos, un rango en el que se encuentra la mayoría de los trabajadores formales, según datos del Banco Central de Reserva (BCR) para 2025.

Créditos hipotecarios y acceso al financiamiento

El acceso a créditos hipotecarios en El Salvador presenta condiciones restrictivas. La banca privada exige ingresos mensuales que varían entre $750 y $1,300 para asalariados, y entre $1,500 y $2,000 para trabajadores independientes. Además, se requiere estabilidad laboral mínima de un año o declaraciones tributarias recientes para acceder a préstamos destinados a viviendas superiores a los $60,000.

Entre junio 2024 y mayo 2025, el Fondo Social para la Vivienda (FSV) otorgó 4,687 créditos para viviendas por debajo del techo de interés social ($40,000),con un monto total de $106.7 millones y un ticket promedio de $22,769. En contraste, solo 1,018 créditos fueron entregados para viviendas por encima de este techo, sumando $54.6 millones con un ticket promedio de $53,634.

Los proyectos de vivienda vertical, con precios superiores a $100,000 por unidad, están orientados principalmente a la clase media alta, evidenciando una oferta limitada para sectores de menores ingresos.

Desafíos y perspectivas para la vivienda en El Salvador

El Anuario destaca que la inversión pública en vivienda en El Salvador es baja. Para 2025, el presupuesto asignado al Ministerio de Vivienda es de apenas $11.2 millones, equivalente al 0.12 % del Presupuesto General del Estado, lo que limita significativamente la capacidad para reducir el déficit habitacional.

En respuesta a esta situación, el Ministerio de Vivienda anunció recientemente un proyecto de vivienda de interés social en el departamento de La Paz, dirigido a sectores populares en zonas periféricas, buscando ampliar la oferta de vivienda asequible.

El informe subraya que el mercado habitacional salvadoreño mantiene una dinámica con predominio de propiedad individual, un déficit elevado y un acceso desigual al financiamiento. Esto evidencia la necesidad de fortalecer políticas públicas integrales y fomentar esquemas de participación privada que permitan cerrar las brechas estructurales en el acceso a una vivienda digna y sostenible.

Conclusión

El Salvador presenta un escenario complejo en materia de vivienda. Aunque registra los precios más altos de la región en compra y alquiler, persiste un déficit habitacional considerable, acompañado de limitaciones en el acceso al financiamiento y baja inversión pública. La combinación de estos factores plantea un desafío importante para las autoridades y actores privados, quienes deben implementar estrategias que promuevan una mayor inclusión y sostenibilidad en el sector residencial.